馬車馬のように働くことになるだけの借金投資


「かぼちゃの馬車」って魔法が解けるとただのカボチャになるんだよ。

普通に街中歩いてて、マンション見て「あー、いいな。マンション1棟まるまる持ってたら家賃収入があって楽でいいだろうなあ」という憧れを持つ感覚はわかる。でも、はっきり言うとそんなに甘くない。いま賃貸業は不況なんだよ。羨ましいとか言ったらおこレベル。

敷金礼金とかあるけど、特に礼金は不動産屋と折半になっていて、不動産屋によっても違うけど大抵「礼金1ヶ月」だと不動産屋に全部持って行かれるわけで、オーナーには一銭も入ってこないから設備費にお金をかけても大損になるだけです。でも、空室だけは絶対に避けたいから大枚はたいて設備に多額の費用をかける(大損1)。入居期間の間に「エアコン壊れたから新品15万」「ドアが壊れたから20万」「またドアが壊れたから今度は40万」で、なんだかんだで数十万かかる(大損2)。「修繕費」というのは室内にはかけられないので、大家の全額負担なのです。退居後に敷金返して、さらに新しい入居者を募るために再度設備投資する。例えば、壁紙は全部張り替えるのに25万かかるとかね(大損3)。

それで経年劣化でアチコチ痛むから、不動産屋から家賃値下げを提案されるわけですよ。

こんなんで儲かるとかw
そんな人がいたら目を覚ましてほしい。



スマートデイズは「不動産賃貸やったら家賃収入で楽できるじゃん」→「でも1000億はさすがに借りられないから投資家集めてみよう」→「お金がない人には借金してもらえばいいや」ってトントンだっただろうけど、第一にシェアハウスごときに4万3000円の家賃はちょっと高い。実際、入居者は全体の46%で半分以上が空室だったそうですが、それも新築だったからまだ入居者がいたようなものだとして、5年経てば新築とは言えなくなるのでもっと減るだろうから、当然値下げになっていくわけです。さらに10年経てばとても4万では貸せなくなる。部屋は汚れて行くし、トイレと風呂は共同だがらちょっとでも汚くなると致命的です(女性専用という清潔感をウリにしているのがネックとなる)。当然、外観も古びていきます。10年以上経過したら大幅に値下げしないとますます入居者が集まらないでしょうね。

スマートデイズもオーナーも「経年劣化」というのを知らない…?

追記すると、謳い文句の「30年家賃収入保証」というのは、経年劣化を起こす30年もの間一度も家賃値下げしないで満室を維持した状態を指すと思うが、当然、経営が続くはずがないのだから、騙す意図があったとしたらココかな?

まあだいたい「こんなはずじゃなかった」というのですよ。このままやっていても10年も経たないうちにやれリフォームだとか設備投資だとかで、オーナーに追加請求が来るでしょう。その時に3億の借金背負った人の残りの借金額はいくらになっているでしょうね。

賃貸物件に借金投資する人はこれだけは覚えた方が良い。

価値があるのは新築物件3年目まで。
あとは経年劣化で価値は下がるのです。

株は怖くて手が出せない、FXも失敗するから嫌だ、なのになんでこの手の投資話にはすぐに乗っかるのか…なんてテレビでも言ってたけど、普段から賃貸業に強い憧れを持っていて、不動産や賃貸業の知識がないからでしょうね。だからはっきり言わせていただきますが、本当に賃貸業は儲からないのでやめといたほうがよろしい。よっぽど都心で立地条件に恵まれた場所で、儲かるとしたら新築3年まで。5年から家賃値下げを覚悟して、10年目20年目と節目で内装設備に再投資。郊外だったら1年や2年の空室も余裕でかますぐらいの技量が必要である。

賃貸業というのはすでに十分な資金があって始めるものです。投資には向きません。

騙されないように。
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